ARSANIN DA ETKİSİ VAR
"Diğer bir sorun arsa temininde özellikle kent merkezlerinde yaşanan zorluklar" diyen Maya, "Arsa değerleri yine konut metrekare birim satış değerini arttırıcı faktör olarak karşımıza çıkıyor. Arsa bulmanın daha kolay olduğu yerlerde artık daha çok inşai hareket olduğunu görebiliyoruz. Kent merkezlerinde ise yeni bina geliştirilmesi daha çok kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleşiyor. Bu alanda da artan maliyet etkisi ile paylaşım oranları müteahhit firma lehine değişmek zorunda kaldı" şeklinde konuştu. 2021 Haziran ayı itibarıyla piyasada enflasyona karşı paranın değerini koruması için konut yatırımının tekrar önemli bir alternatif haline geldiğini hatırlatan Maya, "Demografik özelliklerimizin de son derece canlı olduğunu dikkate aldığımızda konut fiyatlarındaki artış son dönemin en önemli konu başlıklarından biri haline geldi. Pandeminin de konut sektörüne olumlu etkisi ve talep canlılığında bir etki oluşturması da bu noktada unutulmaması gereken bir diğer konu başlığı" ifadelerini kullandı.
ÖRNEK HESAPLAMA
Değerleme uzmanı Maya şöyle devam etti: "Bir proje fizibilitesi şeklinde bakarak bir simülasyon yaptığımızda artık İstanbul'da konut arsa birim satış değerinin 6 bin TL/m2 olduğu bir bölgede satılabilir konut fiyatının en az 14 bin TL/m2'lere geldiğini söyleyebiliriz. Aynı şekilde daha merkezi konumda ve arsa satış değerlerinin 20 bin TL/m2 seviyelerinde olduğu bir yer için ise konut satış fiyatının en az 40 bin TL/m2 seviyelerinde olması gerekecektir. Kaldı ki daha da merkezi noktalarda bu değerin daha da yükselmesi gerekecek." Öte yandan sektör temsilcilerine göre de maliyete bağlı konutta fiyat artışı devam edecek.
FİYAT ARTIŞI İKİNCİ ELE DE YANSIDI
Yeni konut fiyatları arttıkça, bu durum ikinci ele de yansıyor. Arzın az, talebin canlı olması da artışı etkiliyor. Yeni konut için yeterli bütçesi olmayanların ikinci ele yönelmesi de bu pazarı besliyor. Öyle ki bugün ülke genelinde konut satışının yüzde 70'i ikinci elden oluşuyor. İkinci el piyasa için yeni konut fiyatlarının belirleyici olduğunu belirten Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, "Vatandaş satacağı evin değerini belirlerken yeni konuta bakıyor elbette. Bunda bir sorun yok. Ama önemli olan doğru mukayeseyi yapmak. Söz gelimi sizin eviniz 30 yıllık, hemen yanına yeni ev yapıldı ve 5 milyon lira. O zaman benim evim de 4 milyon diyemezsiniz" diye konuştu.
PANİK ALIMLAR YAPILIYOR
İkinci el piyasayı değerlendiren emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş, panik alım ve satımlar olduğuna dikkat çekti. Taş, yaşananları şöyle anlattı: "Evini satanların çok büyük kısmı başka bir ev almak için satıyor. Alacağı evin fiyatı sürekli arttığı için, dönüyor satıştaki fiyatı sürekli yukarı yönlü revize ediyor. Bir de bu dönemde enflasyona karşı parasını korumak isteyen vatandaşın gayrimenkule ilgisi var. O da fiyat artışını görüyor, 'daha da artacak bu fiyata alayım' diyor. 3.5 milyon liralık eve 5 milyon lira ödeyip alıyor. O noktadan sonra o bölgede evin değeri 5 milyona çıkıyor." Konutta en büyük sorunun arz eksikliği olduğunu, bu durumun hem satış hem de kira fiyatlarında artışa yol açtığını belirten Gökhan Taş, üretimi teşvik edecek adımlara ihtiyaç olduğunu da sözlerine ekledi.
"EDERİNİN ÜZERİNDE TALEPLER VAR"
Sektör temsilcileri ikinci elde fiyat artışlarının bir başka sebebini ise şu sözlerle anlatıyor: "Kurumsal olmayan emlak ofisleri kimi zaman piyasanın üzerinde rakamla satış vaat edebiliyor. Bu da mülk sahibinin işine geliyor. Her ne kadar belirlenen yüksek fiyat üzerinden satış yapılması zor olsa da, emlakçılar portföyüne yeni bir ürün eklemek için bu yola girebiliyor. Eğer söz konusu konutun satıldığı bölgede arz da düşükse, istenen astronomik rakamlara alıcı da ikna edilebiliyor. Öte yandan gerçek dışı fiyat talebi emlakçıdan değil, mülk sahibinden de gelebiliyor. Bölgede fiyat artışlarını gören mülk sahibi 'evim ucuza gitmesin' diyerek ederinin üzerinde fiyat talep edebiliyor. Bu da emlak piyasasında dengeleri bozuyor."
