Kira düzenlemesinde ayrıntılar belli oluyor: Kiracının hakkı ev satılsa da korunacak

Kira artışlarını yüzde 25'le sınırlayan düzenleme yasanın yürürlüğe girdiği tarih ve sonrasında yapılan kira sözleşmelerini kapsayacak, 1 Temmuz 2023'e kadar geçerli olacak. Yasal düzenlemeye göre sabit artış oranında fatura dahil, eşyalı ev ayırımı bulunmuyor.

Kiracı kira dönemi gelince yüzde 25 artış yapacak, ancak beşinci yılını dolduran kiracılar için bu oranın üzerinde artış söz konusu olabilecek. Yasa Meclis'ten geçmeden önce yapılan kira sözleşmeleri süren vatandaşlar yüzde 25'lik artış sınırına geri dönemeyecek. Bu sınır, 1 Temmuz'da yenilenen kira sözleşmeleri için geçerli olacak. Evin satılması durumunda kiracının eski kira sözleşmesi devam edecek. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç konuya ilişkin merak edilen sorulara yanıt verdi:

SÖZLEŞMESİ HAZİRANDA YENİLENEN NE YAPACAK, % 25'E DÖNEBİLİYOR MU?
1 Temmuz'dan önce yenilenen kira sözleşmeleri için yüzde 25 güncellemesi söz konusu değil. Haziranda sözleşmesi yenilenenler bu düzenlemeden yararlanamıyor. Onlar açıklanan en son TÜFE 12 ay ortalaması olan yüzde 39.33 oranında zam yapmak durumunda. Geriye dönük bir uygulama söz konusu olmuyor.

EVİN SATILMASI DURUMUNDA SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Ev satılsa da kiracının eski sözleşmesi geçerliliğini korur. Yeni ev sahibi isterse kiracıya 6 ay süre verir isterse kira sözleşmesinin bitim tarihinden 1 ay içinde dava açabilir. Evi yeni alanın dava açabilmesi için burada oturacağını, ihtiyacı olduğunu ispatlaması gerekiyor.

EŞYALI, FATURA İÇİNDE TUTULAN KONUTLAR İÇİN YÜZDE 25 SINIRI GEÇERLİ Mİ?
Yasal düzenlemede eşyalı eşyasız ayırımı bulunmuyor. Mevcut tabloda doğalgaz, elektrik, su gibi kalemler arttığı için yüzde 25 uygulanamaz görünüyor. Burada da ev sahipleri ile uzlaşma, anlaşma yoluna gidilebilir.

DÜZENLEMEDEN GEÇMİŞE YÖNELİK KİRA SÖZLEŞMELERİ ETKİLENECEK Mİ?
Kira artış sınırının uygulanması için 1 Temmuz 2022'de başlayan 30 Haziran 2023'te biten sözleşme olması gerekiyor. Düzenleme şu anda oturan ve oturmaya devam eden, birinci ve beşinci yıl arasında uzama dönemi gelen kiracıları koruyan bir düzenleme oldu. Ev sahibi bu oranın altında zam yapabilecek ancak fazlasını talep edemeyecek.

KİRA GELİRİYLE GEÇİNEN EV SAHİPLERİ DAVA AÇABİLİR Mİ?
Geçimini kira geliriyle sağlayan ev sahibi tahliye davası açabilir. Beşinci yılını dolduran kiracılar için mal sahiplerinin kira tespit davası açarak kirayı artırma hakkı bulunuyor. Burada yüzde 25 limiti bulunmuyor. Ev sahibi kira tespit davası için ihtarname çektiyse ve kiracı 5. yılı doldurduysa dava açar, mahkemeye gider. Buradaki kriterler mahkemenin atadığı bilirkişi tarafından belirlenir. Hâkim hakkaniyet oranında indirim de uygulayarak kirayı yeniden belirler. Kiracı kira dönemi geldiğinde yüzde 25 artış yapar. Beşinci yılı doldurduysa ev sahibi bunun üzerinde artış talep edebilir.

İŞYERLERİ İÇİN DE KİRADA BİR SINIR SÖZ KONUSU MU?
Kiraya zam yılda 1 kez sözleşme yenileme tarihinde ve TÜFE 12 ay ortalamasına göre yapılır. Mesela son açıklanan mayıs ayı TÜFE 12 ortalaması yüzde 39.33 oldu. Bu oran haziranda sözleşmesi yenilenecek konut ve işyeri sakinleri için üst sınır. 5 yılı geçen kiracı için ise kira tespit davası açılarak, kiranın yeniden belirlenmesi talep edilebilir.

YENİ UYGULAMA İLE KİRAYA ZAM NASIL YAPILACAK?
Kiracılar bir yıllık dönemde TÜFE ortalamasını takip etmeyecek, yüzde 25 zam oranı sabit olacak. Böylece 3 bin lira kirası olan 3.750 lira ödeyecek. Bu uygulama sadece konutlar için geçerli olacak. Ofis, işyerlerindeki kira artışı için bir sınır bulunmuyor.

HAZİRANDA YENİLENEN TÜFE 12 AY ORTALAMASINI MI DİKKAT ALACAK?
Bu ay sözleşmeleri yenilenler bu fırsattan yararlanamıyor. Buna göre TÜFE 12 aylık ortalaması olan yüzde 39.33 oranında zam yapılması gerekiyor. Ancak kiracı ve ev sahibi arasında uzlaşı durumunda bunun altında bir kira artışı da yapılabilir.