Kira geliri olanlar dikkat! Kimler beyanname verecek? İstisna tutarı ne kadar? Hangi giderler vergiden düşülecek? Ev sahipleri için örnek hesaplamalar

2022 yılında kira geliri elde eden milyonlarca mülk sahibi için Mart ayı beyan ve vergi dönemi olacak. Konut kira gelirinde 2022 yılı için istisna tutarı 9 bin 500 lira olarak belirlenirken, bu tutarın altında (aylık 791 liradan az) kira geliri elde edenlerin beyanname vermesine gerek yok. Bu tutarın üzerinde kira geliri elde edenler ise beyanname dolduracak.

Burada Gelir İdaresi Başkanlığı'nın hazır beyan sistemini önemli bir kolaylık sağlarken, ev sahipleri gerçek gider ve götürü gider yöntemlerinden birini seçerek vergisini ödeyecek. Eğer ev için masraflarınız varsa, kredi ödüyorsanız ya da kendiniz kirada oturuyorsanız gerçek gider yöntemi size göre. Böylece masraflarınızı vergiden indirebilirsiniz. Bu tür masraflarınız yoksa götürü gider yöntemi ile yüzde 15 indirim yaptırabilirsiniz. İşte detayları...

* Kira gelirlerine istisna nasıl uygulanıyor? Herkes 9 bin 500 liralık istisnadan yararlanabilir mi?
- İstisna tutarının üzerinde mesken kira geliri elde edilmesi halinde verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesinde beyan edilen kira gelirinden istisna tutarı düşülür.
- Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar istisna uygulamasından yararlanamaz.
- Ayrıca 2022 yılında elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 250 bin lirayı aşanlar bu istisnadan faydalanamaz.

- İstisna uygulaması, sadece, konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Örneğin, mesken ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece mesken kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.
- Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde; bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirmesinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanacak. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde ise istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.
- Konut kira gelirinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini kendiliklerinden verecekleri beyanname ile beyan edenler istisnadan yararlanabilirler.

* Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde ne yapılır?
Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. O bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir. Örneğin; Ali Bey, emlak vergisi değeri 100 bin lira olan bir apartman dairesini arkadaşına bedelsiz olarak kiralamıştır. Bu durumda, Ali Bey kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplaması ve buna göre bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Emsal Kira Bedeli: 100.000 x % 5= 5.000 TL olur.

* Hangi hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz?
- Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
- Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz.

Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,
- Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar durumlarında emsal kira bedeli esası uygulanmaz.

* Götürü gider yönteminde gider indirimi nasıl yapılır?
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın yüzde 15'i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilir. Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.

ÖRNEK HESAPLAMA
2022 yılı kira geliri: 24.000 TL
İstisna tutarı: 9.500 TL
Kalan gelir tutarı: 14.500 TL
Yüzde 15 götürü gider: 2.175 TL
Vergiye tabi gelir: 12.325 TL
Hesaplanan gelir vergisi (% 15): 1.848,75 TL
Damga vergisi: 294,90 TL
Ödenecek toplam vergi: 2.143,65 TL

* Gerçek gider yöntemini seçenler hangi giderleri indirebilir?
- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'i,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar. (Bu harcamalar 2022 takvim yılı için 2.000 TL'yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar gayrisafi hasılattan indirilebilir. Ancak, gerçek gider yönteminin seçilmesi, konut kira geliri elde edilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemez.